央廣網(wǎng)北京8月26日消息（記者門庭婷）在北京率先落地優(yōu)化樓市政策后，上海也在市場期待中優(yōu)化樓市相關政策，而且力度大于市場預期。
8月25日，上海市六部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），涉及調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等多項政策?！锻ㄖ纷越袢掌鹗┬小?/p>
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，本次新政屬于精準調(diào)控政策，旨在降低符合條件的居民的購房門檻和壓力，緩解外環(huán)外庫存壓力及提振市場信心，并通過擴大購房群體和金融支持促進職住平衡，加快“好房子”相關政策的持續(xù)落地。
限購放寬與單身購房政策調(diào)整，外環(huán)外市場預期向好
《通知》顯示，對符合上海本市住房購買條件的居民家庭，含本市戶籍居民家庭以及在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買新建商品住房和二手住房都不限套數(shù)。
58安居客研究院院長張波分析認為，這一政策方向和北京保持了同步，也是針對市場需求不足的區(qū)域進行針對性放松，利好松江、嘉定、青浦等五大新城外環(huán)外區(qū)域。
“從北京政策效果看，放寬外圍限購后，市場的熱度上升會表現(xiàn)明顯。”在張波看來，由于上海的外環(huán)內(nèi)新房供應占比高于北京，并且今年以來持續(xù)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供給，這一政策的效果對上海新房市場的整體拉動力會弱于北京，但對二手房尤其是外環(huán)外二手房的拉動作用可能會強于北京。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97萬套，其中外環(huán)外成交超1.8萬套，占比超60%。二手房方面，1-7月成交約12.7萬套，其中外環(huán)外成交約6.5萬套，占比約51%，新房、二手房外環(huán)外均為成交主力。
宋紅衛(wèi)提到，近兩年上海新房領域，改善需求成為主導，政策端也在積極調(diào)整，不斷匹配改善需求，尤其是在高品質(zhì)好房子的政策導向下，規(guī)劃指標進一步優(yōu)化，低容積率地塊不斷增加，對于小戶型的限制越來越少。而對于大部分居民來說，可以負擔得起，且會受到市場青睞的，就是外環(huán)外核心區(qū)域的低密產(chǎn)品。
“符合購房條件的家庭取消購房套數(shù)的限制后，也將會利好兩類人群，一是市區(qū)的‘小中產(chǎn)’人群的置換需求，這部分人群把市區(qū)的房子賣掉后，向外環(huán)外做品質(zhì)的改善；二是部分原來受限于2套住房的指標，市區(qū)的房子不舍得賣掉，但是仍然有資產(chǎn)配置需求的人群，同時兼顧產(chǎn)品改善的多元化需求，這樣就可以滿足在外環(huán)外核心區(qū)域配置低密改善產(chǎn)品?！彼渭t衛(wèi)稱。
本次《通知》還提到，成年單身人士購房也迎來改變，將按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。按照新政，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購房不限套數(shù)，不過在外環(huán)內(nèi)依然限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，若自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上，可于外環(huán)外不限套數(shù)買房；若滿足3年及以上繳納條件的，能在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，上海對單身人士有政策性限制成為歷史，體現(xiàn)出對單身人群自住需求的有效保障。對于在滬工作的單身青年人才、新市民等群體，在滿足社?；騻€稅繳納年限后，能更輕松購房，單身購房群體活躍度提高。
公積金與信貸政策優(yōu)化，降低購房資金成本
在住房公積金方面，新政也帶來諸多利好?！锻ㄖ芬?guī)定，對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。其中，首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，能從192萬元提升至216萬元；二套最高貸款額度則從130萬元提高到了149.5萬元。
同時，購買上海新建預售商品住房的繳存人，可依規(guī)申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金用于支付購房首付款，并且即便提取公積金支付首付款，也不會影響其住房公積金貸款額度計算，支持“又提又貸”。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進在接受央廣網(wǎng)記者采訪時表示：“此次所提及的綠色建筑，占上海全市新房比重約為60%，說明政策的惠及面很大，支持了綠色建筑發(fā)展。這也較好吻合了全國好房子‘安全、舒適、綠色、智慧’理念，促進供需兩端更好關注綠色建筑?！?/p>
信貸政策上，為減輕居民購房利息負擔，銀行業(yè)金融機構根據(jù)上海市市場利率定價自律機制要求以及自身經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，將合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴央廣網(wǎng)記者，與北京政策不同，本次上海明確在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平，此前自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)和6個郊區(qū)二套商貸利率為LPR-25BP、核心區(qū)為LPR-5BP，現(xiàn)統(tǒng)一降至LPR-45BP，有利于降低居民購房利息支出，減輕房貸負擔。
據(jù)宋紅衛(wèi)介紹，根據(jù)調(diào)研，剛需項目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產(chǎn)家庭中的高端項目對于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進改善需求的釋放。
完善房產(chǎn)稅政策，促進購房政策協(xié)同
為與住房限購政策形成銜接，《通知》對個人住房房產(chǎn)稅政策進行了完善。根據(jù)規(guī)定，符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；而購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此自2025年1月1日起符合條件的購房者就可享受該條政策。
張波表示，預計政策短期將有效提升外環(huán)外市場熱度，減少觀望情緒并帶動潛在購房群體積極入市，長期則有助于城市職住平衡與房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
“當前上海樓市正好迎來了傳統(tǒng)‘金九銀十’的熱銷階段，所以要結合利好銷售點，把握市場機會，優(yōu)化對策?！眹儡S進表示，房企應優(yōu)化推盤和定價策略，尤其是把握政策對不同區(qū)域板塊、不同產(chǎn)品的影響，深入落實去庫存戰(zhàn)略，積極促進銷售業(yè)績的提振。
在陳文靜看來，本次上海跟進優(yōu)化樓市新政，在優(yōu)化限購、加大公積金政策支持方面與北京較為相似，除此之外，上海進一步降低居民購房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣，未來北京繼續(xù)優(yōu)化商貸利率、降低居民購房成本也存在預期。隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進的概率也進一步增強，有助于提振市場預期，促進市場“止跌回穩(wěn)”。
（責任編輯：蔡文斌）
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