上周，杭州在全國(guó)推出二手房“網(wǎng)上直售”，一時(shí)間，關(guān)于“房產(chǎn)成交去中介化”的說(shuō)法四起。8月18日，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，個(gè)人房東可以直接在平臺(tái)發(fā)布自己的房源，購(gòu)房者在注冊(cè)后即可直接和房東取得聯(lián)系，自行看房，洽商房?jī)r(jià)。整個(gè)操作完全不需要中介公司的第三方服務(wù)，而買(mǎi)房者也可以通過(guò)這種方式節(jié)省出數(shù)額不菲的中介服務(wù)費(fèi)。
在省城太原，二手房“網(wǎng)上云簽約”這一工作早已開(kāi)展半年之久，早在今年1月末、2月初，太原就已實(shí)現(xiàn)了房東、買(mǎi)方網(wǎng)上零接觸、安全有保障的交易模式，這一模式方便了交易雙方。如今，這一交易方式運(yùn)行如何？對(duì)省城的房產(chǎn)中介行業(yè)有何影響？買(mǎi)賣(mài)二手房業(yè)主該如何操作？山西晚報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了探訪——
A省城：
“網(wǎng)上直售”24小時(shí)可辦
省城市民王先生談到二手房交易網(wǎng)上云簽約時(shí)，感到受益良多。今年3月，王先生想購(gòu)買(mǎi)一套位于太原市迎澤區(qū)的二手房，經(jīng)各類(lèi)房產(chǎn)中介登記后，看房的邀請(qǐng)絡(luò)繹不絕，卻因?yàn)楦鞣N原因遲遲未能成交。一次偶然的機(jī)會(huì)，王先生得知可以在太原房產(chǎn)管理局的官方微信公眾號(hào)上將房源掛牌，于是他做了一次嘗試。沒(méi)想到很快便看上了掛牌的一套房源。經(jīng)過(guò)聯(lián)系，王先生和買(mǎi)主在線下見(jiàn)了面，但一切手續(xù)都可以在網(wǎng)上操作。
王先生說(shuō)，“為了確認(rèn)房源的真實(shí)性，可以先要求對(duì)方當(dāng)面打開(kāi)太原市房產(chǎn)管理局微信公眾號(hào)，房產(chǎn)在線里有一項(xiàng)內(nèi)容是關(guān)于‘房產(chǎn)證明核驗(yàn)’的，具體房屋所有權(quán)人姓名、房屋基本情況都一清二楚，對(duì)方無(wú)法造假。而對(duì)方也要求我核驗(yàn)‘購(gòu)房資格審核’，確定雙方都具備交易條件后，就可以在線簽約了。在線簽約的設(shè)置很人性化，包括創(chuàng)建合同、草簽合同、待簽合同、已簽合同四項(xiàng)，如果在‘云簽約’中發(fā)現(xiàn)還有其他事項(xiàng)需要交易雙方討論商量，則可以保存后續(xù)簽。在簽完合同后，系統(tǒng)后臺(tái)會(huì)進(jìn)行合同備案，備案過(guò)程可以自行查詢。買(mǎi)賣(mài)雙方的資金可以先存入資金監(jiān)管賬戶，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議后，辦件進(jìn)度也是隨時(shí)可以查詢的，既透明，又安全放心。”
太原市房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，太原市房產(chǎn)交易各項(xiàng)服務(wù)的“云簽約”，在微信上就可以操作。關(guān)注并進(jìn)入“太原市房產(chǎn)管理局”后，“房產(chǎn)在線”欄目里有各種一站式免費(fèi)辦結(jié)的業(yè)務(wù)按鈕。
二手房交易流程大致分為五步，第一步是創(chuàng)建合同：進(jìn)入創(chuàng)建合同界面，輸入掛牌編號(hào)，仔細(xì)查看內(nèi)容，確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后，點(diǎn)擊確定。第二步是身份確認(rèn)：填寫(xiě)買(mǎi)賣(mài)雙方信息，買(mǎi)受人信息需錄入其購(gòu)房核驗(yàn)編號(hào)并查詢，確認(rèn)無(wú)誤后確定。第三步是合同擬訂：在合同內(nèi)容修改界面，填選房屋基本情況和合同內(nèi)容，確認(rèn)無(wú)誤后點(diǎn)擊保存，合同創(chuàng)建成功，買(mǎi)方人手機(jī)自動(dòng)收到短信提醒可進(jìn)行合同簽約。第四步是合同簽署：買(mǎi)賣(mài)雙方點(diǎn)擊二手房的自主簽約，進(jìn)入待簽合同，同意簽署合同相關(guān)告知后，再一次查看合同內(nèi)容條款，確認(rèn)無(wú)誤后，點(diǎn)擊左下方的手寫(xiě)簽名，完成電子簽名。最后一步是人臉識(shí)別：簽名完成后，進(jìn)入人臉識(shí)別認(rèn)證環(huán)節(jié)，根據(jù)提示完成認(rèn)證，即簽約成功。
“云簽約”服務(wù)24小時(shí)開(kāi)通，隨時(shí)可以辦理。提交材料后會(huì)顯示“待辦”狀態(tài)，由工作人員在后臺(tái)進(jìn)行審核。工作時(shí)間提交，當(dāng)日辦結(jié)；非工作時(shí)間提交，下個(gè)工作日辦結(jié)。因身份證號(hào)不符、結(jié)婚證信息不符、戶口不一致等造成備案不成功的，市民可依系統(tǒng)提示補(bǔ)全材料繼續(xù)提交。因非正常業(yè)務(wù)無(wú)法在網(wǎng)上辦理的，可前往大廳窗口辦理。
B現(xiàn)狀：
可省上萬(wàn)元中介費(fèi)
“網(wǎng)上直售”的功能上線以來(lái)，受到了市民的好評(píng)。一位市民表示，賣(mài)方可以自主掛牌房源，不會(huì)有中介沒(méi)完沒(méi)了地打電話騷擾，在官方平臺(tái)交易放心、可靠。二手房交易完全在房管部門(mén)搞定，能為老百姓節(jié)省很多成本，而且更可信、更有保障。
太原市一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹說(shuō)：當(dāng)前太原市二手房中介費(fèi)執(zhí)行的費(fèi)率約是1.8%2.5%。假如一套房總房?jī)r(jià)在100萬(wàn)元，可以省下1.8萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元的中介費(fèi)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心相關(guān)分析人士告訴山西晚報(bào)記者，全國(guó)多個(gè)城市“二手房網(wǎng)上直售”“二手房網(wǎng)上云簽約”的功能陸續(xù)上線，這是一個(gè)趨勢(shì)。一方面，官方平臺(tái)的搭建為個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房源提供了平臺(tái)，一定程度上降低了對(duì)中介的依賴(lài)度，也有效促進(jìn)了交易更快達(dá)成，同時(shí)上架房源需通過(guò)核驗(yàn)，官方平臺(tái)具有較高的可信度，提高了房源的真實(shí)性；另一方面，省去交易雙方在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)方面的費(fèi)用支出，有利于降低成本，一定程度上也有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)。其次，平臺(tái)通過(guò)實(shí)名認(rèn)證、智能分類(lèi)等方式，有效保護(hù)個(gè)人信息不外泄，有利于保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益，同時(shí)有效打擊部分中介公司及人員泄露客戶信息等違規(guī)行為，進(jìn)一步規(guī)范二手房交易流程，有利于促進(jìn)二手房交易市場(chǎng)運(yùn)行體系向更公平的方向發(fā)展。
整體來(lái)看，官方二手房交易平臺(tái)的發(fā)布，一方面提高了二手房交易效率；另一方面加強(qiáng)了二手房市場(chǎng)的監(jiān)管力度，有利于市場(chǎng)體系更規(guī)范更完善。另外，對(duì)中介體系也將起到一定的規(guī)范作用。
C未來(lái)：
去中介化成為可能？
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴山西晚報(bào)記者，從各個(gè)城市推出二手房網(wǎng)上直售平臺(tái)來(lái)看，此類(lèi)模式有去中介化的意味，或者說(shuō)彌補(bǔ)了原有中介服務(wù)的一些弊端。
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國(guó)二手房交易中，約85%的交易是由中介機(jī)構(gòu)完成的。房東和購(gòu)房者自主交易的比例僅15%，因?yàn)闆](méi)有平臺(tái)支持，交易風(fēng)險(xiǎn)很大。此次太原、杭州在全國(guó)率先搭建直售平臺(tái)，具有創(chuàng)新的意義，也能夠提高直接交易的比例。房東和購(gòu)房者在交易模式方面也增加了更多選擇。
這兩年房地產(chǎn)中介的平臺(tái)創(chuàng)新很多，最典型的就是以貝殼和易居房友在內(nèi)的平臺(tái)化模式。在這期間，政府部門(mén)牽頭而形成的平臺(tái)也不斷成熟。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，2020年5月河南永城“取締中介”的新聞受到大家的關(guān)注，其成立了永城房產(chǎn)信息中心，成為一個(gè)以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。而在此前的2017年12月，深圳市和騰訊推出了新型智慧租賃平臺(tái)，也成為去中介的、政府主導(dǎo)的交易平臺(tái)。此類(lèi)創(chuàng)新都值得外界的關(guān)注。
政府搭建平臺(tái)并且明確直售模式，具有標(biāo)桿意義。未來(lái)二手房交易中，傳統(tǒng)中介包攬全部交易的模式確實(shí)會(huì)改變。嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類(lèi)模式對(duì)于中介機(jī)構(gòu)是有一定的挑戰(zhàn)的，相關(guān)中介需要研究此類(lèi)平臺(tái)帶來(lái)的影響或沖擊。
D專(zhuān)家：
降低成本促進(jìn)規(guī)范
“網(wǎng)上直售”“網(wǎng)上云簽約”平臺(tái)完全代替房產(chǎn)中介也不太可能。
業(yè)內(nèi)人士表示，賣(mài)方能夠自主網(wǎng)上掛牌只是多了一個(gè)房源展示渠道，可以在中介掛牌，也可以選擇在官方渠道掛牌。但這種交易僅限于交易情況簡(jiǎn)單的使用，如遇復(fù)雜的情況時(shí)，仍由中介介入較為穩(wěn)妥。例如，當(dāng)前太原的房產(chǎn)中介滲透率在二手房交易中心達(dá)到七八成以上，且逐年提升，原因是交易復(fù)雜度上升，換房比例上升，房款、房貸情況復(fù)雜，一個(gè)交易涉及買(mǎi)家、賣(mài)家、銀行、擔(dān)保公司等，連環(huán)交易，錯(cuò)綜復(fù)雜。如此看來(lái)，中介的作用不會(huì)被輕易替代。
山西晚報(bào)記者了解到，在太原，一些熟悉房產(chǎn)交易的業(yè)主也會(huì)選擇自主賣(mài)房，不通過(guò)房產(chǎn)中介，有的業(yè)主甚至能全程一手操辦；也有的業(yè)主是在已找到買(mǎi)家簽合同后，擔(dān)心交易過(guò)程中發(fā)生意外，會(huì)私下請(qǐng)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人協(xié)助交易。二手房交易是一個(gè)比較復(fù)雜的流程，房產(chǎn)交易金額大，且尋找客戶也需要利用較多資源平臺(tái)，大多業(yè)主為了省時(shí)省力，或?yàn)榍蟮眯陌?，寧愿支付中介費(fèi)給平臺(tái)而放棄自主交易。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，由此看來(lái)，此舉對(duì)二手房市場(chǎng)和對(duì)樓市降溫發(fā)揮了有效作用。這是從政府層面對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格的一種引導(dǎo)，通過(guò)個(gè)人自主掛牌房源，則可以更加客觀地反映出二手房市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。以后隨著平臺(tái)功能的開(kāi)發(fā)和升級(jí)，逐漸完善相關(guān)需求，二手房市場(chǎng)會(huì)更加規(guī)范。從買(mǎi)賣(mài)雙方復(fù)雜的交易需求來(lái)看，存量房市場(chǎng)完全離開(kāi)中介公司不太可能，但官網(wǎng)直售功能的開(kāi)啟，可以降低不合理的或過(guò)高的中介費(fèi)用，讓二手房交易更加合理公平有效率。（山西晚報(bào)記者 張磊）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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