超高層寫字樓林立、各行各業(yè)精英人士出入高端寫字樓的場景，一度被看做城市活力的象征。但從2013年至今，太原市寫字樓在商品房及商辦市場中，成交面積、市場占有率持續(xù)下降。不僅太原市場低迷，全國多個大中型城市多是如此。
近日，有相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布太原樓市寫字樓第三季度報告顯示，今年前三季度，太原寫字樓幾乎無新增供應(yīng)量，成交均價在萬元上下。那么，如果想在太原租賃或者購置寫字樓該從哪些區(qū)域下手？市場現(xiàn)狀又如何呢？對此，山西晚報記者做了詳細(xì)的調(diào)查采訪——
數(shù)據(jù)：太原空置率全國排名靠前
寫字樓，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，在城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起著舉足輕重的作用。但比起現(xiàn)在令開發(fā)商頭疼、最難去化的公寓，寫字樓更像一塊心病。
在仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報告《2021中國辦公樓市場白皮書》中，一份“國內(nèi)中心城市甲級寫字樓空置率排名表”能看出太原寫字樓市場的現(xiàn)狀。在排名中，長春甲級寫字樓空置率達(dá)到43.6%，位列全國之首，而太原的空置率也達(dá)25.8%，排名第23位。這二者中間，空置率由高到低的城市有無錫、南昌、呼和浩特、武漢、貴陽、長沙、天津、西安、大連、廈門、青島、石家莊等等。這些城市中不乏經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、增速較快的一線、二線城市，可見，寫字樓空置率高成為共性難題。
近日，朗潤智業(yè)對太原寫字樓市場進(jìn)行了一次摸底調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前太原城市寫字樓市場呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：銷售市場低迷，甲級產(chǎn)品為主，價值實(shí)現(xiàn)度低；運(yùn)營市場中央及核心商務(wù)區(qū)租金水平難以劃分檔次；商務(wù)區(qū)發(fā)展差距明顯，非核心及新興商務(wù)區(qū)多數(shù)處于規(guī)劃、建設(shè)或發(fā)展期、商務(wù)氛圍尚不成熟等。
業(yè)內(nèi)人士表示，短期來看，太原寫字樓市場仍將面臨去化困難、銷售價格及租金梯度劃分界線模糊、項目競爭激烈等諸多問題。但長期來看，作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體之一，寫字樓產(chǎn)品在市場中的作用難以忽視。在市場項目面對競爭自我升級、城市大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)、營造寬松營商環(huán)境政策大背景下，太原寫字樓市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
現(xiàn)狀：成熟寫字樓集中在五大區(qū)域
根據(jù)朗潤智業(yè)的摸底調(diào)查，太原的寫字樓項目主要集中在五大類區(qū)域。第一類為中央商務(wù)區(qū)，即長風(fēng)商務(wù)區(qū)；第二類為核心商務(wù)區(qū)，包括迎澤府東、南內(nèi)環(huán)、長風(fēng)親賢及高新開發(fā)區(qū)共計4個商務(wù)區(qū)；第三類為非核心商務(wù)區(qū)，包括興華漪汾、迎澤西、南內(nèi)環(huán)西及康寧4個商務(wù)區(qū)；第四類為新興商務(wù)區(qū)，包括南站、晉陽湖北岸、汾東商務(wù)區(qū)、北部新城4個商務(wù)區(qū)，目前多處于發(fā)展初期或前期規(guī)劃階段；第五類為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，共計8個。
南內(nèi)環(huán)商務(wù)中心。這一區(qū)域?qū)儆谔铣堑睦吓粕虅?wù)中心、IT辦公中心，配套成熟，但甲級寫字樓量小，只有2個，乙級寫字樓10個，SOHO辦公1個，其他寫字樓22個。這一區(qū)域內(nèi)空置率最低，僅為10%。
運(yùn)營較好的區(qū)域非長風(fēng)商務(wù)區(qū)莫屬。太原甲級寫字樓市場成交量于2018年達(dá)峰值，后市場容量及成交均價均呈下降走勢。在政府規(guī)劃、品牌開發(fā)商項目落地、太原市政機(jī)關(guān)單位遷移等諸多背景下，長風(fēng)商務(wù)區(qū)發(fā)展成為太原最成熟的商務(wù)、政務(wù)、文化中心，辦公氛圍濃厚，寫字樓及入駐企業(yè)集中，成交量位列各商務(wù)區(qū)第一。這一片區(qū)成熟的甲級寫字樓有12個，乙級寫字樓5個，其他寫字樓3個。這一區(qū)域空置率12%，僅次于南內(nèi)環(huán)商務(wù)中心。
不得不說的，還有高新開發(fā)區(qū)的寫字樓集群。這里是太原市政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)域，由于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，商務(wù)辦公樓集聚，具有甲級寫字樓17個，乙級寫字樓38個，其他寫字樓36個。這一區(qū)域空置率為20%，同樣低于全太原市的平均水平。
其次是迎澤、府東商務(wù)中心。由于這一區(qū)域是老城行政中心區(qū)，城市對外展示窗口，具有成熟的商務(wù)辦公區(qū)域，因此這一區(qū)域內(nèi)寫字樓數(shù)量最多，且入住率也最高。該區(qū)域甲級寫字樓較多，有6個，乙級寫字樓數(shù)量最多，達(dá)到41個，其他寫字樓89個。這一區(qū)域空置率21%，表現(xiàn)較好。
再向南看便是長風(fēng)親賢商務(wù)中心。這一區(qū)域是城市新興商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)配套完善且成熟，具有甲級寫字樓4個，乙級寫字樓16個，丙級寫字樓34個，SOHO辦公4個?？罩寐蔬_(dá)到31%，高于全太原市的平均水平。
此外，還有迎澤西商務(wù)中心，空置率35%；康寧商務(wù)中心，空置率67%；南內(nèi)環(huán)西商務(wù)中心，空置率最高，達(dá)到79%。
發(fā)展：成交價格分散不成氣候
雖然太原寫字樓發(fā)展已快20年，但整體市場仍未形成氣候。從成交均價來看，各項目受各商務(wù)中心單個項目影響較大，并未形成明顯的區(qū)域特征。
例如，價格在第一梯隊的項目成交均價在15000元/平方米左右。迎澤西商務(wù)中心的信達(dá)國際金融中心成交均價為13905元/平方米；高新開發(fā)區(qū)排前列的項目山西國際金融中心成交均價15245元/平方米、君威國際金融中心15077元/平方米。
價格在第二梯隊的項目成交均價在10000元/平方米左右。例如，南站商務(wù)中心項目萬科廣場11897元/平方米；南內(nèi)環(huán)西商務(wù)中心綠地中央廣場12193元/平方米；迎澤府東商務(wù)中心萬達(dá)中心11363元/平方米；長風(fēng)商務(wù)區(qū)華潤大廈10859元/平方米；華潤置地能源大廈10094元/平方米。
價格在第三梯隊的項目成交均價在10000元/平方米以下。例如，康寧商務(wù)中心坤澤十里城9516元/平方米；晉陽湖北岸商務(wù)中心當(dāng)代廣場8662元/平方米。
由于上述原因，各商務(wù)區(qū)內(nèi)的租金梯度差也不明顯。朗潤智業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，高新開發(fā)區(qū)和長風(fēng)商務(wù)區(qū)甲級寫字樓平均租金水平最高，月租金達(dá)70元/平方米-80元/平方米；迎澤西和長風(fēng)親賢甲級寫字樓平均租金水平屬于第二梯隊，60元/平方米·月左右。
特征：服務(wù)業(yè)為主租戶較分散
根據(jù)樣本分析，太原甲級寫字樓進(jìn)駐客戶主要集中在服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及TMT行業(yè)。服務(wù)業(yè)客戶行業(yè)細(xì)分主要集中在商務(wù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)以及律所等。金融業(yè)主要集中在傳統(tǒng)金融業(yè)，投資、融資擔(dān)保/租賃、微金融、金融服務(wù)外包、綜合金融服務(wù)等非傳統(tǒng)金融業(yè)布局較少。TMT行業(yè)主要包括信息科技、通信服務(wù)以及新媒體，其中信息科技類企業(yè)在甲級寫字樓客戶中分布占比最大。目前太原運(yùn)營寫字樓已入駐企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)占絕對主力，外資企業(yè)占比極少，實(shí)力較強(qiáng)企業(yè)以國企或本土能源型企業(yè)為主。服務(wù)業(yè)類企業(yè)在內(nèi)外資中均為主力。
太原市甲級寫字樓租戶表現(xiàn)特征為，中小型租戶行業(yè)中，服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)租戶承租面積主要集中在1000平方米以下；大型租戶集中行業(yè)中，金融業(yè)、住宿業(yè)（酒店）、能源業(yè)等行業(yè)租戶承租面積在1500平方米以上。太原市甲級寫字樓承租面積超過2000平方米的大型租戶主要分布在金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、住宿業(yè)、礦產(chǎn)業(yè)以及TMT（信息科技、通信服務(wù)、新媒體）等行業(yè)。
分析：甲級項目過剩還偷偷減配
朗潤智業(yè)分析，目前，中大型寫字樓為當(dāng)前太原甲級市場產(chǎn)品主流，項目分布集中；超大型寫字樓數(shù)量相對較少，代表項目為茂業(yè)中心、信達(dá)國際金融中心、中海國際中心等城市地標(biāo)型建筑。
回顧2014年至2018年太原市寫字樓市場不難看出，當(dāng)時省城甲級寫字樓項目正處于爆發(fā)期，短短幾年間，累計超50棟樓體竣工入市。甲級寫字樓項目樓體高度在2014年突破200米，且頂板高度不斷攀升；50米-100米為高度集中區(qū)，占比約56%，2010年前項目數(shù)量少，多數(shù)在當(dāng)時為片區(qū)地標(biāo)建筑，高度在100米-170米范圍內(nèi)。
但參照寫字樓評判標(biāo)準(zhǔn)，綜合對比太原目前運(yùn)營中的甲級寫字樓項目便會發(fā)現(xiàn)，多數(shù)項目偷偷減配。朗潤智業(yè)的一份調(diào)查報告顯示，目前，太原甲級寫字樓項目中，在辦公面積、樓體高度、層高等基本建筑指標(biāo)方面，多數(shù)甲級項目符合甲級標(biāo)準(zhǔn)甚至可達(dá)到頂級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；但在衛(wèi)生間、大堂、電梯梯速、配套服務(wù)等寫字樓內(nèi)部配置及服務(wù)方面，明顯低于甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，存在較大的改進(jìn)及提升空間。
同時，在物業(yè)水平方面，“減配”現(xiàn)象明顯。從物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊資質(zhì)來看，目前太原市場上符合市場甲級標(biāo)準(zhǔn)的項目不足五成。物業(yè)管理費(fèi)用與團(tuán)隊基本水平掛鉤，不同模式下整體費(fèi)用差異程度一般，基本在15元/平方米·月-20元/平方米·月。
易居研究院營銷總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，商業(yè)地產(chǎn)的周期性、各大城市內(nèi)部發(fā)展?fàn)顩r的差異、產(chǎn)業(yè)園辦公和共享辦公的興起，都會對寫字樓的空置率產(chǎn)生影響。但這些隨市場的波動而起伏，換言之，等市場行情復(fù)蘇，寫字樓的空置率也會隨之降低。
山西晚報記者 張磊
（責(zé)任編輯：梁艷）
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