今年一季度，太原市場受局部疫情及供地減少等影響，土地成交規(guī)模跌入谷底，流拍率進(jìn)一步上升。與此同時，受制于多數(shù)房企資金壓力仍未得到實質(zhì)性紓解，土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)。
4月第三周，太原朗潤智業(yè)機(jī)構(gòu)一季度的樓市數(shù)據(jù)出爐，從土地、商品房供需、價格等維度的數(shù)據(jù)看，太原六城區(qū)一季度樓市不容樂觀，土地供應(yīng)量驟減，二季度待入市產(chǎn)品減少，各房企銷售以存量為主，供應(yīng)端仍較疲軟，整體市場預(yù)期不樂觀。
而另一方面，全國房地產(chǎn)在“房住不炒”總基調(diào)下，多地因城施策，出現(xiàn)降首付、降利率等現(xiàn)象，小范圍刺激房地產(chǎn)成交提升。在此大環(huán)境的影響下，二季度太原樓市表現(xiàn)的冷熱度與未來樓市政策息息相關(guān)。如果短期內(nèi)太原樓市有利好新政出臺，房企必定會供應(yīng)放量，成交規(guī)模有所回升，但難超去年同期；但若無樂觀政策加持，因各項目的回款、運營資金壓力繼續(xù)加大，市場回溫動力不足。
成交地價跌至歷史谷底
先拿數(shù)據(jù)來說話，朗潤智業(yè)2022年第一季度數(shù)據(jù)顯示：太原六城區(qū)土地僅供應(yīng)5宗，4宗為商住用地（3宗位于杏花嶺城北東山板塊），1宗為商業(yè)用地（集中在綜改區(qū)瀟河產(chǎn)業(yè)園內(nèi)），供應(yīng)量同比下降95%；成交8宗，成交量同比下降9%。就成交地塊來看，樓面價1431元/平方米，下跌至歷年最低值；流拍5宗，均為商住用地。
今年2月，太原土地零成交，2月15日，原定為虎年“第一拍”的三宗地塊，均未有房企報名參與競買，不得已流拍。這三宗地塊分別為晉源區(qū)新晉祠路附近一宗商住用地，尖草坪區(qū)攝樂村附近兩宗山西宗業(yè)工貿(mào)有限公司儲備地塊。其中，晉源區(qū)新晉祠路附近地塊SP-2202曾于2021年12月15日公開掛牌拍賣，經(jīng)歷過兩次公開掛牌，但均以“流拍”收場。這是繼2021年12月以來的又一次流拍。
整個一季度，土地市場延續(xù)了2021年土地市場冷清走勢。山西晚報記者查閱數(shù)據(jù)獲悉，2021下半年，太原土地市場剛有回暖態(tài)勢，12月份土地成交呈現(xiàn)翻倍猛增，但6月至11月成交面積相加也不及12月單月的成交量。12月的土地成交熱好景不長，土地市場進(jìn)入今年再度降至冰點。業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市成交未現(xiàn)升溫之前，土地流拍現(xiàn)象可能仍將存在，因房企不報名而流拍，是當(dāng)前市場環(huán)境下，房企謹(jǐn)慎拿地的必然結(jié)果。
而從板塊土儲容量看，目前太原市場上土儲集中于城市外圍的熱點板塊，競爭較為激烈。朗潤智業(yè)數(shù)據(jù)顯示，一季度，土地整體市場上已拿地項目、已拿地未推量達(dá)到4243萬平方米，土儲量主要集中于城市外圍區(qū)域，如綜改區(qū)、環(huán)西南板塊、北部新城板塊等競爭較大的熱點板塊，三個板塊占整體土儲的43%。
商品房成交量價同比下滑
與土地市場并行的還有成交量。2022年一季度，太原商品房市場成交面積76.3萬平方米，同比下降45%；成交金額84.9億元，同比下降50%；成交均價11129元/平方米，同比下降8%。一季度房企推貨節(jié)奏緩慢，市場遭遇“倒春寒”，成交情況達(dá)到近三年一季度市場最低值。
與此同時，省城樓市庫存經(jīng)過去年一年的盤整，庫存明顯減少。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度太原住宅市場存量約661萬平方米，累計去化周期約15個月，其中已推未售量411萬平方米，取證未推量為250萬平方米，主要集中在綜改區(qū)、環(huán)西南板塊和朝陽板塊等；北部新城板塊持續(xù)以價換量流速快，去化周期在10個月內(nèi)。而2021年年末，省城住宅市場的存量為849萬平方米，累計去化周期為16個月。
庫存的多少會直接影響房價，2017、2018、2019年，省城的樓市及土地市場成交火爆，直接帶來2019、2020、2021年連續(xù)三年的庫存節(jié)節(jié)升高。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)來看，太原房價已經(jīng)連跌半年，連上之前持平的月份，太原房價不漲價的態(tài)勢持續(xù)了8個月。
除商品住宅外，其他物業(yè)類型也同樣成交慘淡，公寓、寫字樓、商業(yè)成交金額同比下降均在77%以上，公寓、寫字樓成交均價跌至冰點。省城樓市仍處于清庫存、拉需求的階段。
4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了今年一季度全國樓市的銷售數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；銷售額29655億元，下降22.7%。3月末，商品房待售面積56113萬平方米，同比增長8.2%。從這份數(shù)據(jù)可以看出，今年全國商品房無論是銷售額還是銷售面積，均低于去年水平，且降幅略大。銷售額及銷售面積下降的狀態(tài)在太原會更明顯，而因一季度的表現(xiàn)不佳，會影響到全年業(yè)績，省城部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市銷售成績會整體低于去年水平，但庫存量會好過去年。
主場轉(zhuǎn)至改善項目
綜合今年一季度太原品牌房企的業(yè)績發(fā)現(xiàn)，改善項目抗風(fēng)險能力強(qiáng)，價格相對堅挺。
朗潤智業(yè)相關(guān)人士表示，市場下行明顯情況下，本土房企項目競爭力明顯減弱，省城成交前20名的品牌均為全國性企業(yè)，這當(dāng)中八成為集團(tuán)財務(wù)運作安全的房企品牌，有少量上榜項目負(fù)面新聞纏身。2022年，房企壓力并未降低，旗下各項目復(fù)工困難，出于對交房的考慮，客戶更加信任國企及央企，從榜單上看，成交業(yè)績排名靠前的品牌中，有六家為國有企業(yè)，其中保利發(fā)展位列第一，成交金額9.47億元。
此前，剛需市場一直是太原樓市的主要成交類型。但從去年至今，剛需產(chǎn)品價格下降幅度大，成交不樂觀。與改善產(chǎn)品相比，剛需市場打價格戰(zhàn)，抗風(fēng)險能力明顯低于改善市場。從成交金額看，一季度太原前十名項目中，有7個為中端或高端改善項目，其中首開·華潤紫雲(yún)府成交4.23億元，排名第一；龍城金茂府價格高達(dá)21000元/平方米以上，依然能排名第二。
從成交板塊來看，熱點板塊成交量占有率達(dá)87%。這說明太原樓市成交區(qū)域集中度較高。其中龍城大街位居板塊榜首，環(huán)西南板塊、朝陽板塊緊隨其后。板塊前十名企業(yè)的成交金額市占率約為87%，多為河?xùn)|熱點板塊。
從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)看，兩極分化明顯，100120平方米、180-200平方米占比增加，總價段100萬元以內(nèi)、240萬元以上占比提升。第一季度，產(chǎn)品分化更加明顯。100-120平方米增加明顯，更多客戶選擇小三居，120-180平方米占比小幅下降，180-200平方米占比提升；總價在100萬以內(nèi)占比擴(kuò)大6.92%，100-200萬占比下降，240萬以上擴(kuò)大4.5%。
二季度展望：維持中低位運行
在全國房地產(chǎn)市場持續(xù)下行背景下，中央各部委密集表態(tài)，釋放積極信號，各地因城施策，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。預(yù)計二季度，在貨幣、企業(yè)融資方面有所放松，但整體仍維持穩(wěn)定。與此同時，今年太原將從各方面維護(hù)住房消費者合法權(quán)益，推廣“房證同交”“拿地即開工”等改革，進(jìn)一步激發(fā)市場活力。
因城施策，從各方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益，企業(yè)融資可能有所放松。朗潤智業(yè)表示，開發(fā)商“錢緊”現(xiàn)狀短時間內(nèi)難解決，拿地態(tài)度將會更加謹(jǐn)慎，預(yù)計二季度一級市場成交規(guī)模仍將維持中低位運行。
另一方面：一季度，從全國房地產(chǎn)企業(yè)建安及土拓投資指標(biāo)來看，新開工、竣工、土地購置均負(fù)增長，開發(fā)投資規(guī)模增速低。在此大背景下，房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，市場成交規(guī)模及成交金額同環(huán)比均大幅下降，太原市成交率下降近五成，流拍現(xiàn)象頻發(fā)，預(yù)計二季度成交規(guī)模將周期性回升但難追平去年同期。
在二級市場層面，待入市項目減少，供應(yīng)端疲軟，近期以去庫存為主，成交回溫動力不足，房價不漲成為新常態(tài)。二季度供求量預(yù)計不及去年同期水平。
從住宅市場看，二季度太原預(yù)計可售貨量519萬平方米，其中朝陽、環(huán)西南、綜改區(qū)貨量多，均在50萬平方米以上；待入市項目分布在朝陽、長風(fēng)西、南城核心板塊。排名前十的房企可售貨量約214萬平方米，市場處于下行期，品牌開發(fā)商推貨量減少，預(yù)計保利、萬科、碧桂園、中海持續(xù)領(lǐng)跑市場。（山西晚報記者 張磊）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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