今年以來(lái)，太原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置資產(chǎn)的動(dòng)作明顯增多，其中不乏核心資產(chǎn)。山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近一年來(lái)，太原區(qū)域公開(kāi)披露的房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息有很多家，包括華僑城、融創(chuàng)、富力等名企的太原在建、已建項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，不僅省城，國(guó)內(nèi)各地房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息增多，究其直接原因，是房企融資環(huán)境收緊，在現(xiàn)金流緊張的情形下，企業(yè)出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力更弱的中小房企面臨的壓力更大，預(yù)計(jì)未來(lái)房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。購(gòu)房者在投資、置業(yè)時(shí)，需要關(guān)注相關(guān)信息，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓引人關(guān)注
近一年來(lái)，太原頻頻出現(xiàn)房企擬進(jìn)行或已完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼虬w出售的現(xiàn)象。
5月6日，是北京產(chǎn)權(quán)交易所一則小型經(jīng)營(yíng)規(guī)模房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息披露的結(jié)束日期：華僑城集團(tuán)有限公司擬捆綁轉(zhuǎn)讓太原三家置業(yè)公司各5%股權(quán)。三家公司分別為太原僑碩置業(yè)有限公司、太原僑諾置業(yè)有限公司、太原僑隆置業(yè)有限公司，轉(zhuǎn)讓底價(jià)均為500萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓方要求價(jià)款一次性支付。山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，上述三家公司成立時(shí)間均不滿(mǎn)四年，注冊(cè)資本均為1億元，股權(quán)結(jié)構(gòu)均為由中鐵置業(yè)集團(tuán)西安有限公司、中鐵三局集團(tuán)有限公司以及華僑城（天津）投資有限公司分別持股57%、38%以及5%。
無(wú)獨(dú)有偶，“富力核心資產(chǎn)”出售的廣告信息在省城各類(lèi)自媒體上廣為流傳：包括兩家五星級(jí)酒店，富力萬(wàn)達(dá)文華酒店和富力鉑爾曼酒店，以及一家商場(chǎng)富力廣場(chǎng)和富力城售樓處。業(yè)內(nèi)人士還表示，“此時(shí)可抄底價(jià)，直通董事長(zhǎng)超大單洽談通道。”
除此之外，太原寶能城和融創(chuàng)太原府運(yùn)用金融手段解決融資問(wèn)題等信息在省城房地產(chǎn)業(yè)界甚囂塵上。
不僅是這些知名項(xiàng)目，還有一些企業(yè)也存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況。山西晚報(bào)記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)信息進(jìn)行梳理統(tǒng)計(jì)，今年1月以來(lái)，我省的房企涉及到地產(chǎn)股權(quán)、債權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共有8個(gè)，這些項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方或債務(wù)人幾乎都為房地產(chǎn)企業(yè)，包括綜合地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。
根據(jù)區(qū)塊鏈資管平臺(tái)CAIC數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)延續(xù)去年頻繁出售資產(chǎn)的趨勢(shì)，出售方企業(yè)類(lèi)型中，地產(chǎn)行業(yè)出售額占比總成交額61%，高居首位。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓或繼續(xù)增加
對(duì)于房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息增多的原因，上海瀚米咨詢(xún)負(fù)責(zé)地產(chǎn)金融、信托、基金工作的余先生表示，近兩年來(lái)，房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)現(xiàn)象不鮮見(jiàn)，主要是融資環(huán)境收緊原因?qū)е?。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺(tái)后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過(guò)增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強(qiáng)股權(quán)融資，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。
余先生表示，轉(zhuǎn)讓股權(quán)有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置、專(zhuān)注核心業(yè)務(wù)發(fā)展、增加資金儲(chǔ)備及降低負(fù)債率，有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。房企通過(guò)部分權(quán)益出讓可以為地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)引入有實(shí)力的合作方，降低凈負(fù)債率指標(biāo)，也可以通過(guò)繼續(xù)持有的部分股權(quán)獲得收益。還有部分房企選擇股權(quán)整體出售，這主要是出于盤(pán)活存量資產(chǎn)以及業(yè)務(wù)調(diào)整兩方面的考量。股權(quán)轉(zhuǎn)讓本是現(xiàn)代企業(yè)為實(shí)現(xiàn)募集資本、產(chǎn)權(quán)流動(dòng)、資源優(yōu)化等企業(yè)發(fā)展及融資目標(biāo)極為正常的現(xiàn)象，但一年來(lái)此類(lèi)事情頻出，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力現(xiàn)象很普遍，規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管層的紅線要求，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。
山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公布較為頻繁的房企中，有央企也有民營(yíng)企業(yè)。余先生表示，央企本身經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健保守，雖然不屬于“踩線”企業(yè)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)是為了響應(yīng)監(jiān)管要求。此外，國(guó)資委要求央企資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌，因此，央企轉(zhuǎn)讓的信息更為公開(kāi)，更容易被大眾關(guān)注。在全行業(yè)內(nèi)，很多房企也有轉(zhuǎn)讓動(dòng)作，只是未達(dá)到公告標(biāo)準(zhǔn)，披露信息被關(guān)注的很有限。未來(lái)短期內(nèi)，中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現(xiàn)象可能加速，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，同時(shí)，房企也將放棄之前大面鋪開(kāi)的多元化策略，放棄進(jìn)展不佳的業(yè)務(wù)，未來(lái)房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。
上海光明律師事務(wù)所律師付永生表示，對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，擁有“大腿級(jí)”的大股東，無(wú)疑有助于提升上市公司的市場(chǎng)信譽(yù)，進(jìn)而一定程度上對(duì)該公司在金融機(jī)構(gòu)的授信額度有比較正面的影響。此外，大股東如果能夠?qū)⒁恍﹥?yōu)質(zhì)資產(chǎn)或業(yè)務(wù)裝入上市公司，也是能夠進(jìn)一步增加上市公司的內(nèi)在價(jià)值。
并購(gòu)重組整合已開(kāi)啟
為了加速行業(yè)調(diào)整，上月末，坊間盛傳央行召集房企召開(kāi)并購(gòu)行業(yè)座談會(huì)，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，若此次會(huì)議真實(shí)，那么實(shí)際上相關(guān)會(huì)議中的內(nèi)容對(duì)于理解后續(xù)并購(gòu)和金融政策等都有很大的啟發(fā)。
據(jù)悉，未來(lái)監(jiān)管層或?qū)⒎潘刹①?gòu)的合規(guī)要求。例如，對(duì)房企“四證不全”的項(xiàng)目（“四證”即土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證），涉及并購(gòu)貸款置換土地出讓金項(xiàng)目等合規(guī)性要求有所放松。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次還要求開(kāi)發(fā)貸全力支持房企，但是資金務(wù)必封閉管理。該表述實(shí)際上也體現(xiàn)了對(duì)于開(kāi)發(fā)貸發(fā)放額度和規(guī)模方面的支持。在實(shí)際操作中，一些房企由于債務(wù)的壓力，一些項(xiàng)目獲取開(kāi)發(fā)貸的難度較大，或者說(shuō)既有的政策效應(yīng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有促使房企“解渴”。此次對(duì)于開(kāi)發(fā)貸的支持，客觀上也是希望一些收并購(gòu)項(xiàng)目能夠更好地獲得資金支持，防范項(xiàng)目爛尾，同時(shí)確保項(xiàng)目后續(xù)有較好的交付能力。
此外，關(guān)于保證按揭的發(fā)放也有所明確。實(shí)際上，只有按揭工作順利開(kāi)展，房企的項(xiàng)目銷(xiāo)售才會(huì)持續(xù)改善。而隨著項(xiàng)目的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)改善，其后續(xù)資金狀況就可以改善。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解和項(xiàng)目銷(xiāo)售資金的回籠等都有積極的作用。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于按揭貸款的支持，其實(shí)從去年9月底監(jiān)管層就有所調(diào)控，目前包括太原在內(nèi)的市場(chǎng)也出現(xiàn)了降低利率、降低首付、延緩房貸繳納等優(yōu)惠措施，客觀上都有助于保障房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)收并購(gòu)等也有積極的作用。
對(duì)購(gòu)房者影響甚微
對(duì)于房企的頻繁調(diào)整，不少購(gòu)房者擔(dān)心會(huì)影響到自己購(gòu)買(mǎi)的商品房交付及后續(xù)的配套服務(wù)。業(yè)內(nèi)人士表示，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因有很多，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致在建工程爛尾及后續(xù)服務(wù)的連續(xù)性，很難通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)來(lái)做出判斷。
一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言，“我做過(guò)的項(xiàng)目里曾遇到過(guò)房企資金鏈斷裂，在建樓盤(pán)已經(jīng)爛尾，不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)。新進(jìn)來(lái)的股東資金實(shí)力雄厚，不僅救活了房企，還把爛尾樓給挽救過(guò)來(lái)的。市場(chǎng)上也有一些比較擅長(zhǎng)投資爛尾樓的資本方，專(zhuān)門(mén)找這種項(xiàng)目。所以，不能用股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)判斷在建樓盤(pán)是否會(huì)爛尾。但需要注意的是，如果某項(xiàng)目準(zhǔn)備對(duì)外出售股權(quán)，但長(zhǎng)時(shí)間找不到合作方，說(shuō)明項(xiàng)目非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或標(biāo)的額過(guò)高，若為在建工程存在爛尾可能。”
余先生表示，一般來(lái)說(shuō)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)購(gòu)房業(yè)主影響甚微。企業(yè)選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)，也是為了保證能如期交房為宗旨的操作。具體要看接手后企業(yè)的操作，一般來(lái)說(shuō)，有人接盤(pán)，項(xiàng)目就有其價(jià)值所有，爛尾的可能性相對(duì)較小。
付永生同樣也表示，房企股權(quán)變更可能會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)的存在，但更多的是能夠保證樓盤(pán)項(xiàng)目有充足的資金投入，更好保障項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行，購(gòu)房者不應(yīng)將開(kāi)發(fā)商股權(quán)變更簡(jiǎn)單理解為開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。
對(duì)于已經(jīng)簽訂過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理網(wǎng)簽備案的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商股權(quán)變更并不影響合同的履行。（山西晚報(bào)記者 張磊）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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