5月23日，“太原三十六條”樓市新政發(fā)布落地，政策提出“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款首付比例按照20%執(zhí)行，降低貸款利率?！蓖瑫r(shí)，“對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)新建商品房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策?！笔聦?shí)上，本月中旬，央行已連續(xù)兩次宣布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)，即利率下降。
5月26日，“太原三十六條”樓市新政落地的第四天，各銀行機(jī)構(gòu)做好準(zhǔn)備了嗎？按新政購(gòu)房，太原市民購(gòu)房能省多少錢(qián)？山西晚報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了采訪(fǎng)。
定位不同的樓盤(pán)首貸利率與之前相差多少？
連日來(lái)，山西晚報(bào)記者通過(guò)各行服務(wù)熱線(xiàn)、線(xiàn)上平臺(tái)了解到，銀行貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）5年期以上為4.45%。以中國(guó)銀行為例，個(gè)人住房貸款以中國(guó)人民銀行發(fā)布的最新一期LPR為基準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)，5年期（含）以下的貸款使用1年期LPR，5年期（不含）以上的貸款使用5年期以上LPR。遇貸款重定價(jià)日調(diào)整時(shí)，貸款定價(jià)基準(zhǔn)的LPR會(huì)調(diào)整為央行最新公布的相應(yīng)檔次的LPR，即中國(guó)銀行的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）5年期以上也為4.45%，中國(guó)工商銀行和中國(guó)建設(shè)銀行也都如此。
山西晚報(bào)記者了解到，太原多家銀行包括招商、建設(shè)、工商、交通、中行、中信銀行已經(jīng)執(zhí)行首套房貸利率（5年期）4.6%的政策，比過(guò)去一周5.0%的利率降低了40個(gè)基點(diǎn)。按照首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)的政策，首房且首貸利率可以下降到4.25%，這是史上最低的房貸利率。
今年春節(jié)過(guò)后，太原市首套房貸利率普遍降至5.3%，現(xiàn)在下降至4.6%，定位不同的樓盤(pán)首貸利率與之前相差多少？按照5月份太原各大樓盤(pán)的房?jī)r(jià)看，以購(gòu)買(mǎi)面積100平方米，貸款30年為例，萬(wàn)科翡翠東第15000元/平方米，貸款105萬(wàn)，利率為5.3%時(shí)，月供為5830元；利率為4.6%時(shí)，月供為5382元，月供減少448元。融信時(shí)光之城7200元/平方米，貸款50.4萬(wàn)，利率為5.3%時(shí)，月供為2798元；利率為4.6%時(shí)，月供為2583元，月供減少215元。而記者走訪(fǎng)各樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，省城首房首貸利率以4.6%為主流，也有強(qiáng)勢(shì)品牌與銀行談回了4.25%利率，比如中海系樓盤(pán)。
至于2019年政策調(diào)整時(shí)已選擇固定利率的業(yè)主，未來(lái)仍然按照當(dāng)時(shí)的利率執(zhí)行。對(duì)于購(gòu)房時(shí)選擇了浮動(dòng)利率的已辦貸業(yè)主，利率依據(jù)年度當(dāng)月LPR進(jìn)行調(diào)整（當(dāng)月20/21日），一年一調(diào)整，按照發(fā)放貸款月滿(mǎn)12月進(jìn)行調(diào)整。新政出臺(tái)后，銀行均進(jìn)行了利率下調(diào)，降低客戶(hù)購(gòu)房成本，同時(shí)銀行對(duì)央行、太原市政府各方發(fā)布的新政已完成了業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和工作討論，但部分執(zhí)行細(xì)則還待上級(jí)端口的擬定和通知。
首房首付比例下降至兩成 減少當(dāng)下壓力
首房首貸利率的下降，如不足以讓購(gòu)房者為之心動(dòng)的話(huà)，首房首付比例下降到兩成，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是一劑“強(qiáng)心針”。這一政策的出臺(tái)是將購(gòu)房“門(mén)檻”再次降低，同時(shí)又增加了還款壓力。購(gòu)房者不禁心生疑惑，首付降至兩成和首付三成究竟有何區(qū)別？記者對(duì)此進(jìn)行了計(jì)算：
以一套太原100萬(wàn)元100平方米的小三居商品房為例，首付三成的話(huà)需要支付30萬(wàn)，而首付兩成的話(huà)就只需要支付20萬(wàn)。對(duì)于手頭緊的剛需族群來(lái)說(shuō)，首付兩成，降低了買(mǎi)房門(mén)檻，可以相對(duì)輕松置業(yè)；同時(shí)，兩成首付款，也讓資金相對(duì)充沛的剛需族可以撬動(dòng)品質(zhì)更好、價(jià)格更高的房子，少付的10%首付可以用于交房后的裝修，極大程度減輕了購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
首付比例的降低，貸款的金額也隨之出現(xiàn)相應(yīng)的變化，同樣以100萬(wàn)100平方米的房子為例，首付兩成的購(gòu)房者需要貸款80萬(wàn)，而首付三成的購(gòu)房者則只需貸款70萬(wàn)，同樣都是貸款30年的話(huà)，在基本利率為4.6%的情況下，累計(jì)還款銀行利息分別為67.64萬(wàn)元、59.19萬(wàn)元，兩者相差8.45萬(wàn)元。前者月供為4101.15元/月，后者月供為3588.51元/月，月供相差512.64元。從數(shù)據(jù)看出，首付越低，支付銀行利息越高， 購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)選擇首付比例。
“剛剛出臺(tái)的政策真是及時(shí)雨！雖然現(xiàn)在的房子便宜了，但是對(duì)于打工的年輕人來(lái)說(shuō)，湊齊首付款是個(gè)大問(wèn)題。趁著省城樓價(jià)還處于低位，現(xiàn)在買(mǎi)房首付低、利率低，把租金變?cè)鹿?，非常劃算?！苯跍?zhǔn)備買(mǎi)房，首付不充裕的劉先生告訴記者，他最擔(dān)心房企趁著政策紅利再度炒作，房?jī)r(jià)又漲上去了，購(gòu)房者反而享受不到政策紅利。
記者了解到，“太原三十六條”樓市新政出爐至今，相當(dāng)一部分把房子賣(mài)出白菜價(jià)的樓盤(pán)又開(kāi)始散布房?jī)r(jià)上漲的信息。是選擇政策紅利后的漲價(jià)還是選擇沒(méi)有政策紅利的房?jī)r(jià)走跌？多數(shù)猶豫不決的市民眼下仍然在買(mǎi)與不買(mǎi)之間徘徊。但記者了解到，做了充分客戶(hù)調(diào)研且有實(shí)力的房企，準(zhǔn)備了充沛的房源入市，比如中海系保證各項(xiàng)目有100套的供應(yīng)，保利各盤(pán)拿出12套8.5折超低團(tuán)購(gòu)房源，萬(wàn)科承諾新政發(fā)布階段30天支持客戶(hù)無(wú)理由退房、并向合作銀行申請(qǐng)更低的貸款利率，給購(gòu)房者發(fā)萬(wàn)元購(gòu)房券補(bǔ)貼。
多家售樓處二貸的首付比例仍以40%執(zhí)行
“次房二貸首付比例只需要30%?！薄袄茫禾械诙追渴赘蹲兂扇?！”……從23日新政發(fā)布當(dāng)天起，省城活躍度極高的部分房地產(chǎn)自媒體及房企營(yíng)銷(xiāo)部輸出的信息聲稱(chēng)，新政規(guī)定二套房貸首付比例降至三成，但記者從“三十六條”新政上未看到二貸首付三成的規(guī)定。5月26日，山西晚報(bào)記者走訪(fǎng)多家售樓處了解到，二貸的首付比例仍以40%執(zhí)行。一位案場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理稱(chēng)，二貸首付三成的政策有落地執(zhí)行的可能性，因涉及各方執(zhí)行細(xì)則的銜接，還需房企與合作銀行進(jìn)行申請(qǐng)和溝通，落地時(shí)間尚需時(shí)日。
關(guān)于房貸的新政中，有個(gè)利好即是“擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)新建商品房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”，原來(lái)的認(rèn)房不認(rèn)貸，變?yōu)榱爽F(xiàn)在的認(rèn)貸不認(rèn)房，鼓勵(lì)市民改善型置業(yè)的意圖明顯。另外，關(guān)于第三套房能否貸款？記者了解到的情況是，新政落地后名下已有兩套房的太原市民可全款購(gòu)買(mǎi)第三套房，銀行暫不接受三貸業(yè)務(wù)，未來(lái)是否會(huì)放松三貸，銀行目前缺乏執(zhí)行依據(jù)。（山西晚報(bào)記者 戎紫冰 賈蔚然）
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