鄭州首批次集中供地剛剛畫(huà)上句號(hào)，6月23日，蘇州開(kāi)啟了第二輪集中供地。
公開(kāi)信息顯示，蘇州本輪17宗地塊順利出讓，總成交金額約270億元，除核心板塊3宗地塊封頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)外，其余14宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率約為3.1%。
據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，此番拿地的均為蘇州本地企業(yè)，其中國(guó)企拿地宗數(shù)占比88%，拿地金額占比達(dá)96%。這與近來(lái)土地市場(chǎng)的大趨勢(shì)保持一致。6月22日結(jié)束的鄭州首輪土拍中，本地城投為拿地主力，拿地比例接近五成。西南證券數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全口徑下，拿地金額TOP50中，國(guó)央企占比高達(dá)74%。
不過(guò)，情況也在漸漸發(fā)生變化。在蘇州第二輪土拍中亦有諸多本土中小型民營(yíng)房企參與。第一財(cái)經(jīng)了解到，除了成功摘地的亨通和蘇州嘉盛地產(chǎn)外，還有4家民企有報(bào)名。
縱覽今年以來(lái)的首輪集中供地，不少本土民企或中小型房企在土地市場(chǎng)上現(xiàn)身，并有所斬獲。合肥的首輪土拍中，9宗競(jìng)品質(zhì)地塊被本土民企拿下；在上海首輪供地中，也有同潤(rùn)、佳運(yùn)置業(yè)等中小型房企拿地。
業(yè)內(nèi)人士指出，中小房企在此前的規(guī)模擴(kuò)張中落敗，但因禍得福，現(xiàn)在負(fù)債少、杠桿率低，可以抓住競(jìng)爭(zhēng)壓力小、參與門(mén)檻有所降低的窗口期補(bǔ)倉(cāng)，但限于資金實(shí)力，未來(lái)拿地或并不會(huì)太多。
民營(yíng)大房企形單影只
在第二批次供地中，蘇州共有22宗涉宅地塊掛牌，其中，有兩宗地塊因規(guī)劃調(diào)整終止出讓，除去3宗安置房用地外，此番共有17宗商品住宅地塊順利出讓，總成交金額270.4億元。
其中，工業(yè)園區(qū)的星海高中東地塊在此次土拍中備受關(guān)注，共有12家家房企進(jìn)入了一次性報(bào)價(jià)階段，最終經(jīng)過(guò)32輪報(bào)價(jià)，由國(guó)資背景的蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展拿下，成交價(jià)約為32.9億元，是今日總價(jià)最高的地塊，溢價(jià)率達(dá)14.98%。
溢價(jià)率最高的地塊則是工業(yè)園區(qū)的月亮灣地塊，由蘇高新集團(tuán)以14.99%的溢價(jià)率摘得，總成交價(jià)16.01億元，共有13家房企進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)；另一宗同樣位于工業(yè)園區(qū)的熱門(mén)地塊，奧體南地塊也由蘇高新集團(tuán)獲取，成交價(jià)達(dá)14.4億元，溢價(jià)率也觸及14.97%的高位。
此外，蘇高新集團(tuán)另有2宗宅地入賬，以65.2億元的拿地總額成為本輪蘇州土拍中的最大贏家。
除了上述三宗地塊之外，余下的14宗地塊皆以底價(jià)成交，整體平均溢價(jià)率僅為3.1%，土地?zé)岫确只掷m(xù)加劇。
值得關(guān)注的是，此輪集中供地有兩家民企成功補(bǔ)倉(cāng)，分別為亨通和蘇州嘉盛。其中，亨通以6.7億元摘得吳江區(qū)一地塊，蘇州嘉盛以2.9億元競(jìng)得吳中區(qū)一宗小體量低密地塊。
有對(duì)蘇州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熟悉的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)分析，隨著近期蘇州政策端的放松，土拍熱度有所回暖，主要表現(xiàn)在核心板塊地價(jià)上漲，且有民企拿地。
相較而言，近期同樣出臺(tái)了包括重啟棚改貨幣化安置、房票安置等力度較大的“救市”政策的鄭州，首輪集中供地則表現(xiàn)平平。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鄭州土拍中共15宗地塊成功出讓，平均溢價(jià)率僅為1.9%；拿地主力仍為鄭州本地城投，其中鄭地集團(tuán)共計(jì)拿下5宗地，拿地金額約34億元；此外，鄭州地鐵、金水建設(shè)也各拿一宗，鄭州本地國(guó)企拿地比例接近五成。
民營(yíng)房企中，龍湖、碧桂園、鄭州本地的永威置業(yè)等企業(yè)亦現(xiàn)身拿地。不過(guò)，多數(shù)房企競(jìng)得地塊是已有項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)用地或前期已介入的城改用地，僅龍湖競(jìng)得的地塊為非定向出讓地塊。民營(yíng)房企拿地仍舊偏向謹(jǐn)慎。
中指院統(tǒng)計(jì)顯示，首批次集中供地中，北京、深圳、廈門(mén)、重慶等城市，央國(guó)企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，南京則超9成。
百?gòu)?qiáng)中的民營(yíng)房企在土地市場(chǎng)上身影漸隱，仍活躍的主要是碧桂園、龍湖、旭輝、濱江等資金狀況較為良好的房企。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2022年1-5月份，權(quán)益拿地金額TOP50企業(yè)中，濱江以375億元位列各民企之首，龍湖以202億元次之。
在6月22日落下帷幕的鄭州首輪土拍中，龍湖以12%的溢價(jià)率獲取一宗地塊，總價(jià)為9.35億元。在已經(jīng)完成兩輪集中供地的北京，旭輝、龍湖則先后摘得一宗地塊。作為杭州本地房企的濱江集團(tuán)在今年杭州首輪土拍中，以超184億元的總價(jià)，一舉拿下11宗地塊。
迷你房企嶄露頭角
盡管大多數(shù)城市中民企蹤跡寥寥，但合肥的首輪土拍市場(chǎng)上，民企拿地宗數(shù)占比超過(guò)5成，其中的主力是本土中小型民營(yíng)房企。
據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在合肥首輪土拍22宗成交地塊中，民企拿下了14宗，占比64%；拿地金額共103億元，占比55%。拿地企業(yè)包括安徽置地、安徽新華、安徽邦泰、遠(yuǎn)大、文一等合肥或安徽其他城市民企，另有偉星房產(chǎn)、龍湖等外來(lái)民營(yíng)房企。
類似的現(xiàn)象也出現(xiàn)在了上海首輪供地中，如先后在金山、寶山羅店拿下2宗地塊的小房企上海佳運(yùn)置業(yè)，僅早年間在上海開(kāi)發(fā)了4個(gè)項(xiàng)目，如今時(shí)隔多年再度返滬。深耕上海的大華、大名城、上海同潤(rùn)投資等中小民企也有所斬獲。
事實(shí)上，杭州本土企業(yè)眾安集團(tuán)、德信地產(chǎn)也在首輪杭州土拍中斥資拿地，眾安收獲5宗地塊，拿地總金額約為39億元。
在蘇州第二輪土拍中亦有諸多本土中小房企參與。第一財(cái)經(jīng)了解到，除了成功摘地的亨通和蘇州嘉盛地產(chǎn)外，還有包括金新城、山東萬(wàn)城、連云港賽特置業(yè)、連云港匯銘置業(yè)等4家民企有報(bào)名。
對(duì)于本土民企或中小房企突出重圍的現(xiàn)象，宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，在前幾年房企瘋狂融資加杠桿的時(shí)期，中小房企因?yàn)橐?guī)模小、融資難，也使得其當(dāng)前負(fù)債情況相對(duì)較好。同時(shí)，中小房企基本采取深耕型，對(duì)于本地市場(chǎng)較為了解，對(duì)于市場(chǎng)的需求和風(fēng)險(xiǎn)有更好的認(rèn)知。
“目前大型房企拿地積極性下降，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也下降，土地市場(chǎng)的門(mén)檻、房企拿地的附加成本都在不斷降低，對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，是拿地的時(shí)間窗口。”宋紅衛(wèi)指出。
不過(guò)，中小型民企的市場(chǎng)占有率還是比較小。“按拿地金額來(lái)算，首輪集中供地，中小型民企拿地金額占比不到20%。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，“接下來(lái)本土民企或中小型房企拿地還是會(huì)繼續(xù)有的，但整體上民營(yíng)房企拿地明顯改善比較難，規(guī)模房企現(xiàn)在還沒(méi)有恢復(fù)土地投資，本土的中小民企畢竟實(shí)力有限?！?鄭娜)
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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