目前，全國各地首房首貸利率已下調(diào)至4.1%，利率水平為史上最低，大大降低了首次置業(yè)剛需購房者的月供壓力。4.1%的利率與此前2017年5.88%，2020年年初4.9%的利率差別有多大？按照舊利率辦理按揭貸款的業(yè)主，有無其它辦法減輕月供壓力？山西晚報記者就此問題進行了采訪——
A 浮動利率隨政策變化而調(diào)整
今年，房貸利率進入下行期，1年期LPR調(diào)降兩次，總共下降了15個基點；5年期以上LPR則調(diào)降了三次，共下調(diào)35個基點。其中，2022年8月LPR實現(xiàn)非對稱下調(diào)，1年期LPR調(diào)降5基點，5年期以上LPR調(diào)降15基點，按此標準首房首貸按4.1%利率還月供。目前，省城的建設(shè)銀行、工商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、光大銀行、中興銀行等多家銀行在新政落地之后，即開始執(zhí)行利率新標準。
那么，新政未落地之前辦理了按揭的購房者，現(xiàn)在的利率標準是怎樣的？山西晚報記者致電中信銀行了解到，購房貸款分為兩種情況，一種是固定利率，一種為浮動利率。購房者若是選擇固定利率，每個月的月供是不會隨著利率政策下調(diào)而變動。而選擇浮動利率，到了其重新定價周期利率才會調(diào)整。多數(shù)人的重新定價日是每年的1月1日，其2月或者3月的月供還款額會變。
山西晚報記者致電興業(yè)銀行了解到貸款客戶未申請過貸款，貸款利率參考LPR報價；同時，利率的標準還要結(jié)合貸款人自身條件、信用狀況等綜合判定，并非所有首房首貸客戶均按4.1%利率放款。已申請過貸款客戶，利率標準要參照貸款合同為準。
業(yè)主貸款合同內(nèi)簽訂為浮動利率貸款，并且和人行公布的貸款市場報價利率（LPR）掛鉤，那么當貸款市場報價利率（LPR）調(diào)整時，貸款利率調(diào)整時間有兩種方式。自實際放款日起，每經(jīng)過一個合同約定的浮動周期，重新定價一次，重新定價日為下一個浮動周期的首日，浮動周期以貸款合同的約定為準。合同中如約定，客戶的貸款利率每年調(diào)整一次，貸款放款日是3月5日，那么未來每年的3月5日是客戶的貸款利率重新定價日。
浮動利率標準調(diào)整時間的另外一種方式是每年1月1日重新定價一次，即貸款發(fā)放后每年1月1日是客戶的貸款利率調(diào)整日。在上一個浮動周期內(nèi)發(fā)生貸款市場報價利率（LPR）調(diào)整的，重新定價日起的浮動周期將按照重新定價日的前一個工作日對應(yīng)期限的貸款市場報價利率，結(jié)合合同中約定的利率加減點，計算客戶的貸款利率。
山西晚報記者在此提醒按揭購房者，以上提到的兩種貸款利率浮動方式、利率浮動加減點及浮動周期的跨度，都以貸款合同的具體約定為準。在提供個人貸款服務(wù)時，銀行會綜合考慮監(jiān)管規(guī)定、借款人資質(zhì)、貸款用途、擔保方式以及業(yè)務(wù)成本等因素，合理確定貸款最終利率。
B可申請固定利率變?yōu)楦永?/strong>
對于按揭貸款的購房者而言，持有房產(chǎn)的最大成本就是房貸利息。貸款期超過30年，需要償還的利息總額甚至會超過房貸本金的數(shù)額。省城市民張女士于2017年購置個人首套房產(chǎn)，當時房貸利率是5.88%，每月償還月供讓她感覺壓力巨大。
5.88%和4.1%之間的差距有多大？張女士貸款100萬元，貸款30年，按照等額本息計算，5.88%的房貸利率，30年總利息為113萬元左右；而4.1%的房貸利率，30年總利息為74萬元左右。4.1%的房貸利率比5.88%利息總額要少39萬元，每月月供少還1080元。每月1080元的利息，相當于普通家庭十分之一的開銷。
5.88%與4.1%利率差別如此之大，讓張女士對更改利率標準特別上心。10月27日，張女士向貸款的工商銀行致電咨詢?nèi)绾无k理房貸的固定利率轉(zhuǎn)為浮動利率LPR。工作人員稱，張女士可以前往任何一家有貸款服務(wù)的工商銀行預約辦理，不用去原貸款經(jīng)辦銀行。辦理時，主借款人和所有共同借款人必須同時攜帶身份證。如果還款賬戶非她本人，需帶該賬戶本人的銀行卡或存折。張女士還可以通過貸款銀行的手機銀行在線辦理，線上辦理沒有地域之分，貸款人可直接申請，如有共同貸款人，需要其中一方發(fā)起申請后，另一方也要在手機銀行確認選擇貸款利率的調(diào)整方案。
張女士根據(jù)工作人員建議登錄工商銀行手機APP進行操作，選擇“自助注冊”輸入手機號碼完成驗證（確保手機號為銀行卡的柜臺預留手機號）；第二步驗證身份，點擊“添加銀行卡”，根據(jù)提示輸入身份證及銀行卡信息即可完成注冊；最后登錄后點擊全部，點擊存貸款，選擇則利率基準轉(zhuǎn)換，一鍵轉(zhuǎn)換。據(jù)了解，民生銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行等其他銀行的固定利率申請浮動利率業(yè)務(wù)也都類似，均可以在網(wǎng)上便捷操作。
銀行個貸工作人員提醒大家，對于存在共同借款人的貸款，需要由主借款人及所有共同借款人共同確認利率定價基準變更。所有共同借款人需要在主借款人發(fā)起變更的當天24：00前完成確認，否則需要主借款人重新發(fā)起變更。
CLPR下調(diào)后房貸每月還款額是否減少?
LPR下調(diào)后房貸每月還款額是否減少?中信銀行相關(guān)人員介紹到，在房貸重定價日之前，貸款利率及月還款額不會發(fā)生變化。在每個重定價日，貸款利率及月還款額會根據(jù)前一日的LPR進行調(diào)整。如果選擇轉(zhuǎn)換為浮動利率，轉(zhuǎn)換后貸款剩余期限內(nèi)貸款利率及月還款額均保持不變?？偨Y(jié)就是：對已辦理貸款業(yè)務(wù)購房者來說，房貸利率是與每年固定月份LPR掛鉤的，調(diào)整浮動應(yīng)為每年該月LPR同比變化值，并非一月一變。
“1月份LPR下調(diào)之后，系統(tǒng)就自動調(diào)整了房貸利率?！苯ㄔO(shè)銀行工作人員說。此次LPR調(diào)整后，對于新辦理購房貸款的市民來說，可直接執(zhí)行下調(diào)后的利率。各家銀行定價基準幅度沒什么大變化，調(diào)息周期為1年，老客戶且合同簽訂為浮動利率的客戶從2023年1月1日起享受下調(diào)后的利率。
省城市民侯先生2020年購置了房產(chǎn)，當時合同約定是浮動利率，山西晚報記者看到他的房貸定價基準是LPR加34.50基點，年化利率為4.9%?！爱敃r選擇LPR是明智的，按照現(xiàn)在的發(fā)展，估計明年我的利率還會下降?！焙钕壬懔艘还P賬，就他而言，貸款金額80萬元等額本息，在利率是4.9%時，月供為4246元；若在利率是4.1%時，月供為3866元。30年內(nèi)，兩者之間利息總額有136800元的差距。“有些人看不上這么小的利率之變，但對于我們普通打工族，還是很有影響的。省下這么多錢，都可以給兒子娶媳婦兒了?！焙钕壬f道。
也有人對于利率浮動不是很在意，他們更在意房子本身的價格?！拔壹矣袃商酌娣e較小的房子，想置換成一套大房子。這兩年我一直關(guān)注著太原的房價，想在空氣好點的地方買，也咨詢過貸款的事情。了解到5年期的LPR，如果貸款100萬元、期限30年，LPR每降5個基點，月供可以減少大約30元，一年減少大約360元。這么點錢還不如房價每平方米降點錢呢?！笔忻駟膛空f，無論如何，LPR下調(diào)對于已購房的人來說還是利好消息。
業(yè)內(nèi)人士稱，銀行會通過降低利率來提高競爭力，擴大市場占有份額，提升業(yè)務(wù)量。貸款額度相對充足，加之購房按揭貸款的壞賬比例低、風險小，在流動性充分的前提下，銀行的下調(diào)意愿就會更為明顯。太原市某樓盤置業(yè)顧問楊先生說，此次降息提升了潛在客戶的購房欲。如近期剛完成房產(chǎn)交易的購房者，且銀行貸款還沒有批，就可以搭上此次降息快車，及時享受優(yōu)惠。若已經(jīng)開始還貸，明年元旦后可享受最新利率。對于今年年內(nèi)打算購房的群體，當前金融政策是非常友好、寬松的，購房持有成本低的窗口期已經(jīng)開啟。房貸利率持續(xù)下降，疊加首付比例下調(diào)、房企降價優(yōu)惠、二手房可以享受首套房利率優(yōu)惠等，客觀上使得買房的性價比進一步增大。
D洞悉市場經(jīng)濟選擇合理利率方式
山西晚報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在此次利率下調(diào)過程中，選擇浮動利率的按揭購房者能隨利率變動，享受利率下調(diào)的實惠；同時如利率上調(diào)，貸款人也得隨利率上調(diào)相應(yīng)付出更多利息。那已經(jīng)申請固定利率調(diào)成浮動利率的貸款人，還能再調(diào)回固定利率嗎？山西晚報記者了解到，各銀行固定利率和浮動利率之間轉(zhuǎn)化只能有一次機會，建議貸款購房者考慮清楚后再調(diào)整。
多位銀行個貸部門的工作人員稱，固定利率貸款是指在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數(shù)額。浮動利率貸款是利率在貸款期內(nèi)根據(jù)事先約定的時間間隔、以LPR作為基礎(chǔ)利率，然后在基礎(chǔ)利率上加上加點計算而形成的最新貸款利率。
固定利率和浮動利率各有優(yōu)缺點，采取固定利率可以精確預算出貸款利息成本，可以更穩(wěn)妥地調(diào)配流動資金，但可能會因為利率政策的波動失去銀行利率下降時帶來“機會收入”。浮動利率，貸款利息成本將會隨市場利率和政策利率的波動而起伏，對于個人資金不是很充足的情況下會帶來一定的風險，進而影響生活質(zhì)量。貸款購房者應(yīng)該結(jié)合自身流動資產(chǎn)的現(xiàn)狀、貸款金額、貸款期限，最主要的是要洞悉市場經(jīng)濟在政策面的走向，合理規(guī)劃一個合適的貸款利率方式。
按揭貸款還款人，假如判定LPR利率將處于持續(xù)上漲期，那就選擇執(zhí)行固定利率不變；如果判定LPR利率會持續(xù)下降，那就選擇浮動的LPR利率。
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