房地產(chǎn)政策精準調(diào)控，房貸利率持續(xù)下降，要不要提前還清房貸，以節(jié)省貸款利息，成為近期貸款買房者的熱議話題。近日，山西晚報記者在省城走訪發(fā)現(xiàn)，不少購房者扎堆申請辦理提前還房貸，個別銀行預約已經(jīng)到了3個月之后。
為何提前還貸需要排隊？提前還貸有何利弊？對此，山西晚報記者進行了調(diào)查采訪。
排隊預約已到5月
2月3日，在交通銀行太原迎西支行內(nèi)，幾名購房者正聚在一起咨詢提前還房貸事宜，工作人員耐心給與解答。購房者李先生同時有兩份房貸，他告訴山西晚報記者：“以前在銀行的手機APP上可以辦理提前還本申請，后來也關閉了。我想提前還款，但銀行客戶經(jīng)理說必須到柜臺辦理。銀行還貸人數(shù)多，我的已經(jīng)預約到5月份了，這意味著我還得多交兩三個月的貸款利息?！?/p>
隨后，山西晚報記者發(fā)現(xiàn)，多家國有大行APP的線上提前還房貸通道已經(jīng)關閉，系統(tǒng)提示需要到網(wǎng)點人工辦理預約申請。
農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示，房貸提前還款須提前提出申請，銀行經(jīng)過確認客戶身份信息、核對客戶貸款情況、審批等流程后，將與客戶溝通協(xié)商具體的扣款時間。
但也有部分銀行提前還貸條件操作簡單。例如晉商銀行需要提前和客戶經(jīng)理申請，出了申請單后需要在系統(tǒng)中手動扣還金額。光大銀行相關工作人員表示，如需提前還房貸，每個月指定日期之前把錢存進賬戶即可。“提前還款根據(jù)不同銀行有不同要求，有的要求要還款滿一年以后，才能申請?zhí)崆斑€款，不滿一年提前還款可能會收違約金，有的銀行可以隨時申請?zhí)崆斑€款?！币晃汇y行工作人員表示。
中國人民大學國際貨幣研究所研究員陳佳接受采訪時表示：從近期跟蹤的宏觀利率市場與微觀家戶房貸的時序數(shù)據(jù)來看，近年來的歲末年初都會涌現(xiàn)家庭提前還款潮。以近年來備受矚目的LPR為例，這是中國近年來利率市場化改革的標桿性指標，隨著基準利率處于下行空間，包括LPR在內(nèi)的還貸利率總體也在下降，房貸邊際成本的明顯變化給廣大居民提前還款創(chuàng)造了客觀環(huán)境。
IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜向山西晚報記者表示，購房者提前還貸的資金來源于原本準備用于機會型投資和消費的現(xiàn)金儲備，但因為經(jīng)濟下行之下投資機會的減少和風險上升造成投資趨于保守，以及消費意愿下降而產(chǎn)生了繼續(xù)持有這些現(xiàn)金儲備的機會成本，所以，提前還貸可降低這些機會成本損失。
當然，還貸資金來源也不排除理財資金回撤后的資金，因為理財本來就是居民主要的投資方向之一。在預期下行、投資機會缺乏而消費也趨向保守、儲蓄率走高的情況下，購房者大量提前還貸也是出于節(jié)省利息支出和降低機會成本的理性選擇。
購房者提前還貸對于銀行機構(gòu)而言，除了打亂原有的資金計劃和影響資產(chǎn)端規(guī)模與利息收益之外，也會對銀行的存貸比、流動性以及資產(chǎn)與負債結(jié)構(gòu)帶來直接的影響。
若申請切記注意這些事
如確定需要提前還款，業(yè)內(nèi)人士建議綜合考量自己家庭財務狀況。
陳佳表示，對于廣大居民來說，提前還款意味著短期家庭賬戶上流出大量現(xiàn)金流，家庭必須做好投資消費、養(yǎng)老醫(yī)護、子女教育等各方面的綜合平衡，在最大化房產(chǎn)即期價值的同時兼顧生活質(zhì)量。
對于賣舊房買新房的家庭而言，提前還款所得款項必須要做好更多更系統(tǒng)的謀劃，一方面要注意款項到位的時間安排，極力避免后續(xù)交易的期限錯配；另一方面要嚴守道德法律底線，對部分不法中介推銷的套貸等金融套利行為保持足夠的警惕，避免因小失大。
對于那些因宏觀政策邊際變化而有意提前還款的家庭，要做好充分調(diào)研，宏觀市場任何趨勢性判定本身都是有風險的。一旦利率走向未達預期，一定要有備案，盡管提前還款之后的利率變化并不直接影響交易本身的價值，但會影響房產(chǎn)即期價值和機會成本，需要家庭未雨綢繆。能提前還款的人群從數(shù)據(jù)上來看其實相對有限，基本上都是經(jīng)濟富足收入增長預期極佳的家庭。
陳佳表示，很多案例表明，若只是單純通過杠桿來提前還款減少未來還款壓力，很容易招致家庭資產(chǎn)負債表的惡化，購房者家庭在提前還款決策目前必須量力而行。
扎堆還貸情況或?qū)⒊掷m(xù)
陳佳說，提前還款潮表面上是一些家庭個體決策，背后涉及到包括宏觀利率環(huán)境、家庭收入預期、消費轉(zhuǎn)型浪潮，甚至還包括一部分產(chǎn)業(yè)鏈升級遷移等經(jīng)濟大趨勢。無論是產(chǎn)業(yè)鏈還是消費者都需要厘清其深層次商業(yè)邏輯才能做到有的放矢。
隨著中國深入推進金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，利率市場化進程加速，居民預期的利率變化一旦大于閾值就會引發(fā)提前還款潮。除了是金融環(huán)境的變化，同時也有產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈優(yōu)化浪潮下的居民遷移。從產(chǎn)業(yè)鏈端分析，一些高耗能低附加值市場前景不佳的產(chǎn)業(yè)鏈開始轉(zhuǎn)型，向著高附加值市場前景看好的市場和地區(qū)遷移。產(chǎn)業(yè)鏈和地方政策不斷優(yōu)化，直接帶動了高素質(zhì)人才的境內(nèi)遷移浪潮，也間接帶動了很多家庭的房產(chǎn)決策。因為一旦決定改變定居點，提前還貸就成了剛需，家庭需要賣舊來購新?？梢姡暧^經(jīng)濟方針政策走向?qū)ξ⒂^居民還款決策的影響力越來越大，效果越來越明顯。
此外，從房地產(chǎn)行業(yè)來分析，春節(jié)前后，國內(nèi)精準調(diào)控宏觀政策，微觀上著重強調(diào)防范化解房地產(chǎn)風險，不斷強化對出險房企紓困力度。一系列治理措施提振了市場主體的信心，穩(wěn)定了當?shù)囟唐诜績r。原則上，只有投資者對房產(chǎn)當期交易價值看好的條件下才會積極謀劃提前還款以便實現(xiàn)價值最大化。
因此，當前的提前還款浪潮既是居民投資層面的一種最優(yōu)決策，亦是民間供需兩旺的證明，是對目前房地產(chǎn)市場企穩(wěn)并走向高質(zhì)量發(fā)展的鼓舞。（山西晚報記者 張磊 實習生 夏哲瀟）
（責任編輯：蔡文斌）
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